¿Por qué firmar un contrato de promesa de compraventa al momento de negociar una propiedad?

Contrato de promesa de compraventa

El contrato de promesa de compraventa se ha convertido hoy en día en uno de los documentos que aseguran legalmente la compra o venta de un inmueble. De hecho, es considerado como el primero paso para poder cumplir el sueño de tener una casa propia.

Este contrato juega un papel crucial a la hora de realizar el traspaso de la propiedad, pues genera una ambiente confiable y seguro entre las partes negociantes. Si está en tu objetivo es invertir, adquirir o vender una propiedad, es fundamental que conozcas las razones por las que deberías firmar un contrato de promesa de compraventa.

¿Qué es el contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo que establece las negociaciones más relevantes que se hacen al momento de vender o comprar un inmueble y, a pesar de que la firma de este contrato no es un requisito u obligación para llevar a cabo la compraventa; es un documento que escrito de la forma correcta y según lo indica las normativas nacionales, puede evitar problemas en caso de que se incumpla algún acuerdo o cláusula.

Desde esta perspectiva, podemos decir que la promesa de compraventa es un contrato en donde un comprador y un vendedor acuerdan la venta de una propiedad. Ahora bien, dicho documento da comienzo al proceso de compra, mientras reserva la propiedad a un solo comprador y determina el precio del predio junto con su fecha de entrega. En pocas palabras, el contrato permite que los acuerdos planteados por ambas partes sean cumplidos en un tiempo determinado.

Igualmente, el contrato de promesa de compraventa es considerado como un documento que hace parte de los gastos notariales de un inmueble, además, tiene un costo del 10% al 20% del valor del predio. Dicho monto es considerado como un anticipo, por ende, es asumido por la persona interesada en comprar la propiedad.

Este contrato se realiza con el objetivo de acordar una garantía que permita que las partes involucradas en la compra o venta del inmueble cumplan con las condiciones pactadas, por ende, es un acta válida por las autoridades nacionales que ayuda a cerrar el proceso de negociación. Para que el documento sea válido jurídicamente, debe estar autenticado por un notario, de esta forma, se pueden hacer procesos legales si se presenta el incumplimiento de una cláusula o se solicita la renuncia del acuerdo.

Cuando los interesados en la compraventa hayan firmado el contrato, están obligados por ley a cumplir con las condiciones estipuladas. Por tal motivo, si en el proceso de negociación de un inmueble no hay documento de esta categoría, cualquiera de las dos partes puede desistir del proceso o cambiar las condiciones sin que se vea afectado legalmente.

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¿Qué datos se incluyen en el contrato de promesa de compraventa?

Cada proceso de venta es diferente, por lo tanto, el contrato puede tener diferentes cláusulas según la propiedad y la situación del comprador y vendedor. No obstante, según el Código Civil de Colombia (Artículo 1611) el contrato de promesa de compraventa debe tener la siguiente información:

1. Los nombres completos de los implicados (comprador y vendedor) y sus números de identificación.
2. Objeto del contrato.
3. El número de la matrícula inmobiliaria.
4. El certificado de tradición y libertad de la propiedad.
5. El precio y forma de pago del inmueble, junto con los gastos notariales.
6. Las arras o el anticipo acordado.
7. El saneamiento y estado del inmueble.
8. La fecha, hora y la notaria en donde se firmará las escrituras públicas.
9. El plazo que posee el documento.

Con esta perspectiva, es importante aclarar que el incumplimiento y la terminación del contrato son dos situaciones diferentes. La anulación de la promesa tiene lugar luego del incumplimiento de los acuerdos; si el comprador o vendedor no cumple con alguna de las cláusulas, se puede acordar una terminación por común acuerdo. Pero, ¿Qué sucede legalmente si una de las partes desiste del contrato y la otra no? Seguidamente te lo contamos.

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Contrato de promesa de compraventa: Renuncia de una de las partes

Cuando uno de los involucrados en la negociación del predio decide no seguir con los términos del contrato de promesa de compraventa, se da paso a la anulación o incumplimiento del acuerdo. En el primer caso, el comprador y vendedor acuerdan la finalización sin realizar algún trámite legal o penal. Para el segundo caso, dado que no es una decisión bilateral, la parte que ha sido perjudicada tiene la posibilidad de:

• Demandar a la persona ante un juez.
• Llegar a un acuerdo en donde las dos partes no se vean afectadas.
  
  

Si tanto el comprador como el vendedor desean evitar conflictos legales, tienen la posibilidad de agregar en el documento una cláusula de destrate. Con ella,  cualquiera de los involucrados en la compraventa tiene la posibilidad de retractarse del negocio pagando para ello un valor fijo.

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Razones para realizar un contrato de promesa de compraventa



Cuando una persona firma un contrato de promesa de compraventa, tiene una garantía bajo todos los términos y condiciones legales, de la compra o venta de la propiedad, pues es un documento que asegura el cumplimiento de las condiciones acordadas por las dos partes al momento de vender u adquirir el inmueble.

Este aspecto beneficia tanto al comprador como vendedor, pues si se llega a presentar un incumplimiento, la parte que desista tendrá que pagar una multa o sanción.

Por ejemplo, si una persona desea adquirir una propiedad nueva, pero por diferentes motivos la constructora no pudo entregar el inmueble, esta tendrá que retribuir al comprador por el incumplimiento en la entrega. También puede ocurrir, en la venta de inmuebles usados, que el vendedor se arrepienta de la venta o que posea problemas legales con la propiedad, en este caso, este también deberá asumir las consecuencias del incumplimiento.

Sin importar la situación, con un contrato de promesa de compraventa garantizas todos los acuerdos, además, obtienes beneficios que te permiten:

• Asegurar el valor y las condiciones de la propiedad.
• Reservar el título del inmueble.
• Determinar un tiempo límite para que el comprador pueda hacer la debida gestión bancaria y otros trámites financieros. Adicionalmente, le das el tiempo suficiente para que pueda realizar el estudio de los títulos y reúna la  documentación necesaria. 
• Establecer un monto si alguna de las partes incumple con el contrato.

Cabe subrayar que existen distintas condiciones que debe cumplir el inmueble que está a la venta para que el contrato de compraventa sea válido. Algunas de ellas son:

1. El inmueble debe estar en óptimas condiciones y cumplir con todas normativas legales.
2. La propiedad no debe estar atrasada en el pago de impuestos, tener hipotecas ni ningún tipo de prohibición cuando se va a ejecutar el proceso inscripción del nuevo propietario.

Por otra parte, al momento de firmar el contrato, es crucial asegurarse que todos los datos descritos en el documento sean correctos y verídicos, por eso, lo más recomendable es visitar la propiedad, constatar todo lo que se describe en la promesa y hacer el proceso de la mano de asesores inmobiliarios expertos como los de CENTURY 21.

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