Guía práctica para llevar a cabo proyectos inmobiliarios
Guía práctica para llevar a cabo proyectos inmobiliarios
Proyectos inmobiliarios
En los últimos 15 años los proyectos inmobiliarios de vivienda se multiplicó por 6, con lo cual, la participación del valor agregado dentro del PIB total se ha triplicado. El número de proyectos inmobiliarios puestos a disposición de los hogares en el mercado es un 122% mayor respecto al año 2008.
El desarrollo de los mercados regionales se ha fortalecido, llegando actualmente a representar que un 43% de la construcción de vivienda en Colombia se efectúa en mercados regionales nuevos y en municipios aledaños a las capitales del país, mientras que en el año 2007 este porcentaje solo alcanzaba el 25%.
Los últimos datos revelados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) sobre Producto Interno Bruto (PIB) y empleo evidencian una recuperación del sector constructor. Así lo aseguró la presidenta ejecutiva de Camacol, Sandra Forero, al conocer que durante 2018 el sector creció 1 por ciento, seis puntos más que en el periodo anterior, y que, además, generó 111 mil nuevos empleos en enero de 2019.
En el último trimestre de 2018 la construcción de proyectos inmobiliarios tuvo un aumento de 4,4 por ciento frente al mismo periodo de 2017, esto son números alentadores para la construcción teniendo en cuenta que en los últimos dos años experimentó un decrecimiento importante.
2019 se prevé un buen año
Este año parece ser el año en el que los proyectos inmobiliarios repunten, pues con la implementación del Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022 y las proyecciones de crecimiento económico del país, se espera que se mejoren los niveles de ventas y las ofertas inmobiliarias.
El subdirector general sectorial del Departamento Nacional de Planeación, Rafael Puyana, aseguró que la meta para el segundo cuatrienio es la construcción de 520 mil viviendas de interés social, mejorar 600 mil hogares y disminuir el déficit cualitativo de vivienda a 4% y dar continuidad al programa de subsidio de Mi Casa Ya.
La codirectora del Banco de la República, Carolina Soto Losada y el director Ejecutivo de Estudios Económicos del Grupo Bolívar, Andrés Langebaek, coincidieron que este año existen buenas expectativas en el sector constructor, pues se espera un crecimiento entre el 4.5% y el 5% en materia de inversión.
De igual manera el ministro de Vivienda Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, anunció las iniciativas del Gobierno para fortalecer la industria de la construcción, basadas en cuatro líneas de trabajo: fábricas de productividad – modulo constructor, sistema Terra, formación dual para el sector y construcción digital Colombia.
Si lo que quiere es llevar a cabo proyectos inmobiliarios tenga en cuenta estos nueve pasos que CNK Consultores propone:
Conceptualización del proyecto
La conceptualización de un proyecto inmobiliario inicia con la identificación de una propiedad o terreno, con ciertas características que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada. Esta conceptualización comprende la pre-estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad y conceptual, análisis de riesgos. Evaluación de la viabilidad del desarrollo inmobiliario.
Legislación, marco jurídico y fiscal de operaciones inmobiliarias
Revisar que sea viable la obtención de los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. Considerar el régimen jurídico de la propiedad, ordenación urbanística y régimen de suelo, el registro público de la propiedad, valuación de inmuebles, cargas fiscales y marco jurídico aplicable a operaciones inmobiliarias.
Plan de negocios y financiamiento
Documentar el análisis de la información, la viabilidad y factibilidad del proyecto inmobiliario. Desarrollar la propuesta, su enfoque, su objetivo, analizando diversos factores como: el marketing y benchmarking, riesgos, contingencias y oportunidades, fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas, los recursos a emplear (financieros, jurídicos, legales, humanos, tecnológicos, etc.), alcances, costos y utilidades. Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario, recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas, créditos puente y créditos directos, buró de crédito, tasas de interés, garantías, etc.
Compra o aseguramiento de la propiedad
La compra o aseguramiento de la propiedad resulta trascendental y se puede efectuar después del estudio de factibilidad. Asegure el evalúo de la propiedad, que se encuentre libre de gravamen, el financiamiento, la escrituración y la gestión de trámites.
Diseño, planeación y organización del desarrollo
Abarca el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos.
Estudios y permisos
Realizar y gestionar los estudios, permisos y documentación que requieran las autoridades gubernamentales para la realización del desarrollo inmobiliario.
Construcción
Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al diseño, lineamientos y la planeación definida.
Mercadotecnia inmobiliaria
Evaluar y desarrollar estrategias de comercialización y difusión de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronósticos y presupuesto. Publicidad, relaciones públicas y promociones en sitio.
Comercialización: venta / renta y administración
Efectuar la promoción y venta del desarrollo inmobiliario, o renta y administración del mismo si su objetivo no es la venta.
Aunque cada desarrollo inmobiliario es único y tiene sus peculiaridades, es importante tener siempre presente estos pasos, que son indispensables para garantizar el éxito del desarrollo y asegurar la rentabilidad de los inversionistas, así como el prestigio y la imagen de la empresa desarrolladora.
Para las personas que quieran adquirir inmuebles nuevos es importante que conozca o investigar el nombre de la constructora que lidera el proyecto inmobiliario. Que el vendedor del inmueble sea el legítimo titular del derecho de dominio, es decir, que su condición de propietario se encuentre inscrita en el certificado de libertad y tradición del inmueble.
Que el inmueble se encuentre libre de limitaciones al dominio y/o gravámenes, tales como usufructos, arriendos, falsa tradición, hipotecas, embargos entre otros.
En caso de ser una vivienda nueva que, en la escritura de transferencia, se encuentre inscrito el acto jurídico de Certificación Técnica de Ocupación, que lo deberá expedir la compañía de supervisión técnica contratada para la obra o proyecto.
Entre otras cosas, podrá exigir copia de planos, licencias, permiso de ventas, escrituras públicas y copia del reglamento de propiedad horizontal si fuere el caso.
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