Leasing habitacional Vs crédito hipotecario
Diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario
Diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario. Una de las dudas más frecuentes entre los ciudadanos al momento de comprar una propiedad es el método de financiación. Para este tipo de negocios lo más común es usar un crédito hipotecario, en caso de no tener los recursos completos para adquirir el inmueble.
La otra alternativa -que es cada vez más usada en Colombia- es el leasing habitacional o inmobiliario que tiene la misma función que un crédito hipotecario; son productos que facilitan la compra de una propiedad nueva, usada o sobre planos.
En ese orden de ideas vale aclarar la
diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario continúa leyendo para saber cuál de los dos se ajusta mejor a tus necesidades, capacidad de pago y de endeudamiento.
¿Qué es el leasing habitacional?
Para entender mejor este producto debemos tener claro dos conceptos básicos; locador y locatario. Por el primero podemos entender como el dueño del inmueble quien recibe la ganancia (cuota) del contrato, mientras que el segundo es quien vive y hace uso del inmueble y le paga al locatario la cuota acordada en el contrato.
Confuso, ¿verdad? en otras palabras el locatario vendría siendo la persona que acude al banco a solicitar un leasing habitacional para la compra de una casa, apartamento, local, terreno o cualquier inmueble, mientras que el banco vendría siendo el locador, dueño de la propiedad y quien recibe la cuota que mencionamos antes.
Asimismo, el locatario se compromete a pagarle al locador (banco) un arriendo por un periodo de tiempo determinado. Al término de ese periodo la entidad financiera le da la opción al “arrendatario” o locatario la posibilidad de comprar la propiedad, renovar el leasing, ceder el derecho a un tercero o devolver el inmueble.
Este mecanismo sirve para comprar cualquier tipo de inmueble a mediano y largo plazo con la particularidad que quien figura en las escrituras de la propiedad será el banco. Caso contrario sucede con los créditos hipotecarios donde la persona beneficiada es el que registra en el título de propiedad. Esta es quizás la
diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario más llamativa.
Si bien este producto sirve para comprar cualquier inmueble, si que difiere el plazo y la cuota si se adquiere un local comercial. En ese caso, no serán 15 los años para pagar con la obligación sino 10, lo que repercute en el valor de la cuota mensual… A menor tiempo mayor valor.
En líneas generales podemos resumir el leasing habitacional en:
- El banco será el dueño del inmueble hasta que la persona decida si lo compra luego de cumplir con el periodo establecido en el contrato. El traspaso se haría a través de un contrato de compraventa.
- El locatario deberá pagarle al banco una cuota mensual por el uso del inmueble, como también se hará cargo de los intereses, seguros, mantenimiento, pérdida y gastos adicionales.
- Este producto puede pagarse en pesos o UVR.
- El plazo de financiación está entre los 5 y 20 años.
¿UVR o pesos?
Como dijimos, el leasing habitacional puede tomarse en pesos o en unidad de valor real (UVR). Para determinar cuál es la mejor opción veamos el siguiente ejemplo.
Si el inmueble que queremos comprar tiene un valor de 300 millones de pesos y tomamos el leasing habitacional en pesos con cuota fija mensual y que nos financie el 100% del valor, con una tasa de interés del 10.6% efectivo anual (0.84% mensual) por un plazo de 10 años, tendríamos que pagar los siguientes montos.
| Año | Cuota anual | Saldo | Interés | Capital |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $50.089.075 | $300.000.000 | $31.800.000 | $18.289.017 |
| 2 | $50.089.075 | $281.710.925 | $29.861.358 | $20.227.717 |
| 3 | $50.089.075 | $261.483.208 | $27.717.358 | $ 22.371.855 |
| 4 | $50.089.075 | $239.111.353 | $25.345.803 | $ 24.743.272 |
| 5 | $50.089.075 | $ 214.368.081 | $ 22.723.017 | $ 27.366.058 |
| 6 | $50.089.075 | $ 187.002.023 | $ 19.822.214 | $ 30.266.861 |
| 7 | $50.089.075 | $ 156.735.162 | $ 16.613.927 | $ 33.475.148 |
| 8 | $50.089.075 | $ 123.260.014 | $ 13.065.562 | $ 37.023.514 |
| 9 | $50.089.075 | $ 86.236.501 | $ 9.141.069 | $ 40.948.006 |
| 10 | $50.089.075 | $ 45.288.495 | $ 4.800.580 | $ 45.288.495 |
Para este ejemplo la cuota fija mensual quedaría en $4.174.089 y como podemos ver los abonos a capital van aumentando con el tiempo mientras que los pagos a intereses disminuyen.
La otra opción es la amortización constante a capital en la que los abonos que tienen un valor fijo se hacen directamente al capital. Esta modalidad lo que hace es que la cuota mensual varíe.
Ahora bien, si optamos por el pago en UVR, las cuotas dependen de la inflación, más los puntos que la entidad financiera establezca o crea pertinentes. Estos puntos por lo general se sacan con base al nivel de riesgo de cada persona que se mide con el historial crediticio.
Al igual que con el método en pesos, es posible elegir una cuota constante en UVR o constante a capital. La primera ofrece una cuota en pesos más baja que las otras opciones, es fija durante todo el contrato pero el valor cambia en proporción a la inflación.
La segunda opción -constante a capital- lo que genera es una disminución de la cuota en pesos a lo largo del contrato al igual que la cuota mensual en UVR. También existe la cuota cíclica, la cual va incrementando cada año con cierta estabilidad.
Ventajas
El leasing habitacional le ofrece a los futuros compradores algunas ventajas y/o beneficios que un crédito hipotecario no. Algunas de ellas y más relevantes son:
- Financiación hasta el 100% del valor de la propiedad y no es necesario pagar una cuota inicial. Los créditos hipotecarios tienen un límite respecto al valor a financiar que suele ser no mayor al 70% del costo de la propiedad, por lo que la persona deberá tener el 30% del total para el pago inicial.
2. Si optamos por un leasing y los pagos se realizan a través de cuentas AFC, podemos obtener beneficios fiscales como reducción en la base de retención en la fuente y deducción del gasto de intereses al impuesto de renta.
3. Se pueden hacer desembolsos anticipados durante la construcción del proyecto y como el inmueble queda a nombre de la entidad no hay que cubrir gastos de constitución por hipotecas.
4. Las tasas de interés suelen ser mucho más bajas que las de un crédito hipotecario.
5. Cuando un inmueble se adquiere con este mecanismo no podrá ser embargado durante el tiempo que dure el contrato.
Crédito hipotecario
Conocido por muchos, este mecanismo ha sido el más usado para comprar casa. Sin embargo podemos decir que, comparándolo con el leasing, tiene menos ventajas y beneficios.
Como dijimos anteriormente, la diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario más relevante es el hecho de que la propiedad del inmueble queda a nombre de la persona que acude al banco y solicita un crédito hipotecario.
Pero no solo eso, con este mecanismo la tasa de interés efectiva anual es fija y el pago de los intereses se hace mes vencido -el interés de agosto se cancelaría en septiembre-. Los plazos suelen oscilar entre los 5 y 30 años y algo que debemos tener muy presente es que la cuota mensual no puede superar el 30% de los ingresos.
Para ejemplificar lo anterior, supongamos que tenemos un salario mensual de cinco (5) millones de pesos y solicitamos un crédito hipotecario. Por ley, el tomador del producto no podrá acceder a un crédito el cual deba pagar más del 30% de esos 5 millones que recibe de salario, es decir que no debería cancelar una cuota mensual de más de millón y medio (1.5).
Los bancos son bastante estrictos con esto pues entienden que si se supera el 30% el riesgo de endeudamiento es mucho más alto y no le es rentable a la entidad prestarle en esas condiciones.
Esto no quiere decir que los créditos no tengan ventajas, una de ellas es que no necesariamente se debe tener el 30% de la cuota inicial, de hecho es mucho mejor tener más de ese valor para que las cuotas del crédito que se deben cancelar mensualmente no sean tan altas. Además, existe la posibilidad de realizar un pago previo siempre y cuando el banco lo autorice.
Para aquellos que tienen un buen ahorro la mejor opción es el crédito hipotecario, mientras que para aquellos con un recursos limitados la mejor manera de comprar casa es a través del leasing. Lo bueno de ambos es que pueden adaptarse a cada persona, necesidad pero sobre todo a cualquier bolsillo.
Para saber cual camino tomar, la clave está en tener muy claro el presupuesto, los ahorros o dinero con el que disponemos para el negocio, los ingresos y gastos mensuales para definir la mejor alternativa.
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