Aprendamos sobre los avalúos: qué son, qué tipos hay y por qué son importantes
Avalúos
Los avalúos son estimaciones que nos sirven para conocer el valor comercial o utilidad de un bien inmueble. Estos se obtienen mediante un dictamen técnico imparcial en el que se consideran características físicas, de uso, análisis de mercado y condiciones urbanas del edificio, apartamentos, lote, casa, local, bodega, etc.
Dicho dictamen es útil al momento de vender o comprar un inmueble, ya que es un requisito indispensable para poder llevar a cabo la transacción. Además, este documento -que solo puede ser emitido por un profesional certificado en el tema- sirve como aval del precio de la construcción.
Ahora bien, lo anterior es la idea general o lo que se entiende por avalúos. En Colombia existen dos tipos de avalúos que te explicaremos a continuación.
Avalúo catastral
El avalúo
catastral
está definido en el Artículo 8 de la resolución 0070 de 2011 como “la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendido”.
En otras palabras, el avalúo
catastral es una herramienta que usa el Estado colombiano para determinar cuánto se cobrará de impuesto predial en el año. Para ello, se hace un informe en que se evalúan factores y se establece un precio referencia para un predio o inmueble.
Para definir este avalúo cada año en el país se realiza un censo inmobiliario en el que se analizan las condiciones del terreno donde está el o los inmuebles, ubicación, el estado de las vías cercanas y el acceso a servicios públicos; además, se tienen en cuenta la antigüedad, los acabados y el estado de conservación de la edificación, entre otros.
Además de establecer el valor del impuesto predial, también sirve para recoger información que le permite a las alcaldías y gobernaciones planear el crecimiento de las ciudades y tomar decisiones sobre planeación e infraestructura. Cabe mencionar que los avalúos catastrales tienen un valor máximo equivalente al 70 % del valor comercial de los predios urbanos y 50 % de los predios rurales.
Es importante saber que este tipo de avalúo no se recomienda usarlo en operaciones comerciales de venta o arriendo de un inmueble, esto se debe a que este dictamen no determina el valor comercial real de la construcción o terreno en cuestión.
Respecto a esto, el Consejo Técnico de la Procuraduría Pública menciona que: “el avalúo catastral es probable que no cumpla con los requisitos de la medida de valor razonable requeridos en los marcos de información financiera, salvo que ella represente el precio de salida determinado conforme al precio que pagarían los participantes del mercado en una venta en condiciones normales”.
Puntos clave
En ocasiones, el avalúo catastral no refleja el verdadero valor de la propiedad. Para darle solución a este problema se puede solicitar un revalúo para demostrar que el valor del predio no se ajusta a las características y condiciones del mismo.
Como propietario podrás pedir rectificación del catastro cuando:
- El área de terreno que tiene Catastro no es la correcta.
- Si el área construida que tiene Catastro corresponde a la del predio.
- En aquellos casos en los que el nombre del propietario, la escritura, fecha y matrícula inmobiliaria no están bien.
- En el predio solo hay vivienda y Catastro define que su uso es comercial.
- Si en el predio hay vivienda, pero también hay un local, panadería, cafetería, peluquería, etcétera, y Catastro informa que su uso es de vivienda.
Esta rectificación es completamente gratis y el único costo en el que se debe incurrir es en las fotos de los predios y de las escrituras. Se debe presentar una solicitud por escrito ante el ente correspondiente, en este caso en las oficinas principales de Catastro o en los Centros de Atención Distrital Especializada.
Paso seguido es presentar la fotocopia legible de la escritura pública de adquisición del inmueble y los documentos/pruebas que demuestren los errores en el avalúo catastral del predio.
Avalúo comercial
También conocido como avalúo inmobiliario, es el documento necesario para vender, comprar o simplemente conocer el valor de una propiedad. Con éste queda definido el precio que una persona debe pagar o fijar a la hora de realizar alguna de las dos transacciones antes mencionadas.
De igual forma, los avalúos comerciales pueden ser utilizados para fines contables, como garantía hipotecaria, reclamos judiciales, arrendamientos y compra y venta del inmueble entre una persona natural y el Estado.
Para entender mejor lo anterior, es común que los bancos realicen este tipo de avalúos antes de otorgarle a una persona un crédito hipotecario. Con el avalúo en sus manos, la entidad financiera determina la cantidad de dinero que le prestará al solicitante. En otras palabras, dependiendo del valor que arroje ese dictamen, el banco hará el análisis y decidirá cuánto le prestará a la persona que solicitó el crédito.
Puntos clave
Para determinar el valor de un inmueble, el avalúo inmobiliario estudia y revisa varios puntos, siendo los siguientes los más importantes: qué tipo de inmueble es, una casa, apartamento u oficina, cuál es el objetivo; comercial o de renta y la ubicación, en que departamento, municipio, alcaldía local, sector, barrio y urbanización se encuentra la propiedad.
También se realiza un estudio de las características generales del sector como la clase de los barrios colindantes, tipos de edificación del sector y cuadra y las actividades que predominan en en la zona.
Se inspeccionan las condiciones del terreno en el que se estipula la topografía y relieve. También se identifica la urbanización, la etapa, la manzana, el número de lote y su forma geométrica y configuración.
Sumado a esto, se comprueba y analiza la edificación, las áreas de construcción, número de pisos o niveles, distribución, edad del inmueble, descripción de espacios, la categoría de los acabados y el estado de conservación.
En el caso de las propiedades horizontales, el avalúo contempla otros aspectos como la evaluación de estructura, cubierta, acabados de fachada, entrepisos, mampostería, ventanería, puertas exteriores e interiores, escaleras, acabados de zonas exteriores, ubicación dentro del conjunto, valor de la cuota de administración y servicios públicos, entre otros.
A estos factores técnicos también hay que agregar las condiciones externas como el estado del mercado, la oferta y demanda de la finca raíz entre otros, y todo esto ayuda a establecer el valor comercial de una propiedad.
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Avalúo para seguros
Otro avalúo que existe en el país es el avalúo para seguros, el cual consiste en un informe para determinar el valor por el cual se puede reconstruir un inmueble en caso de un siniestro. Su objetivo es encontrar las pólizas para los bienes inmuebles.
Aspectos legales de los avalúos
En Colombia existen varias normas que regulan la actividad valuatoria del país. Sin embargo, las más importantes son el Decreto 1420 de 1998 y la Ley 1673 de 2013.
Mediante el decreto, quedaron establecidos los lineamientos de los avalúos en Colombia, dejando claras las normas, procedimientos, parámetros, criterios y requisitos para la realización de los avalúos. Así mismo, a través de la Ley 1673 de 2013 quedaron estipulados las actitudes, competencias y responsabilidades de los avaluadores del país.
Esta ley es sumamente importante porque ningún avalúo será válido si el perito (avaluador) no cumple con los requisitos que están en el documento. Los requisitos más importantes son: que el perito o la persona evaluadora tenga la formación académica correspondiente a la profesión y que este registrado en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y/o en la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.).
Otros aspectos legales relevantes es que el avalúo tendrá una vigencia de un año a partir de la fecha de expedición. Además, solo se podrá solicitar un avalúo dentro de la vigencia. Es decir que si pediste el avalúo de tu casa, no podrás solicitar otro mientras está en trámite el primero o durante el año de vigencia de ese primer peritaje.
Esperamos que el tema de los avalúos haya quedado claro y que al momento de comprar, vender o arrendar un inmueble tengas en cuenta que el avalúo comercial es el que determina el valor que debes pagar para dicha transacción. Por su parte, el avalúo catastral es el que las Alcaldías y Gobernaciones usan para determinar el impuesto predial que cada año debemos pagar si somos propietarios.
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