Aprendamos sobre los avalúos: qué son, qué tipos hay y por qué son importantes

Avalúos

Avalúo comercial

También conocido como avalúo inmobiliario, es el documento necesario para vender, comprar o simplemente conocer el valor de una propiedad. Con éste queda definido el precio que una persona debe pagar o fijar a la hora de realizar alguna de las dos transacciones antes mencionadas. 

De igual forma, los avalúos comerciales pueden ser utilizados para fines contables, como garantía hipotecaria, reclamos judiciales, arrendamientos y compra y venta del inmueble entre una persona natural y el Estado. 

Para entender mejor lo anterior, es común que los bancos realicen este tipo de avalúos antes de otorgarle a una persona un crédito hipotecario. Con el avalúo en sus manos, la entidad financiera determina la cantidad de dinero que le prestará al solicitante. En otras palabras, dependiendo del valor que arroje ese dictamen, el banco hará el análisis y decidirá cuánto le prestará a la persona que solicitó el crédito. 

Puntos clave

Para determinar el valor de un inmueble, el avalúo inmobiliario estudia y revisa varios puntos, siendo los siguientes los más importantes: qué tipo de inmueble es, una casa, apartamento u oficina, cuál es el objetivo; comercial o de renta y la ubicación, en que departamento, municipio, alcaldía local, sector, barrio y urbanización se  encuentra la propiedad. 

También se realiza un estudio de las características generales del sector como la clase de los barrios colindantes, tipos de edificación del sector y cuadra y las actividades que predominan en en la zona. 

Se inspeccionan las condiciones del terreno en el que se estipula la topografía y relieve. También se identifica la urbanización, la etapa, la manzana, el número de lote y su forma geométrica y configuración.

Sumado a esto, se comprueba y analiza la edificación, las áreas de construcción, número de pisos o niveles, distribución, edad del inmueble, descripción de espacios, la categoría de los acabados y el estado de conservación. 

En el caso de las propiedades horizontales, el avalúo contempla otros aspectos como la evaluación de estructura, cubierta, acabados de fachada, entrepisos, mampostería, ventanería, puertas exteriores e interiores, escaleras, acabados de zonas exteriores, ubicación dentro del conjunto, valor de la cuota de administración y servicios públicos, entre otros.

A estos factores técnicos también hay que agregar las condiciones externas como el estado del mercado, la oferta y demanda de la finca raíz entre otros, y todo esto ayuda a establecer el valor comercial de una propiedad. 

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Avalúo para seguros

Otro avalúo que existe en el país es el avalúo para seguros, el cual consiste en un informe para determinar el valor por el cual se puede reconstruir un inmueble en caso de un siniestro. Su objetivo es encontrar las pólizas para los bienes inmuebles. 

Aspectos legales de los avalúos

En Colombia existen varias normas que regulan la actividad valuatoria del país. Sin embargo, las más importantes son el Decreto 1420 de 1998 y la Ley 1673 de 2013.

Mediante el decreto, quedaron establecidos los lineamientos de los avalúos en Colombia, dejando claras las normas, procedimientos, parámetros, criterios y requisitos para la realización de los avalúos. Así mismo, a través de la Ley 1673 de 2013 quedaron estipulados las actitudes, competencias y responsabilidades de los avaluadores del país.

Esta ley es sumamente importante porque ningún avalúo será válido si el perito (avaluador) no cumple con los requisitos  que están en el documento. Los requisitos más importantes son: que el perito o la persona evaluadora tenga la formación académica correspondiente a la profesión y que este registrado en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y/o en la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.).

Otros aspectos legales relevantes es que el avalúo tendrá una vigencia de un año a partir de la fecha de expedición. Además, solo se podrá solicitar un avalúo dentro de la vigencia. Es decir que si pediste el avalúo de tu casa, no podrás solicitar otro mientras está en trámite el primero o durante el año de vigencia de ese primer peritaje. 

Esperamos que el tema de los avalúos haya quedado claro y que al momento de comprar, vender o arrendar un inmueble tengas en cuenta que el avalúo comercial es el que determina el valor que debes pagar para dicha transacción. Por su parte, el avalúo catastral es el que las Alcaldías y Gobernaciones usan para determinar el impuesto predial que cada año debemos pagar si somos propietarios. 

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