La importancia de la promesa de compraventa a la hora de adquirir vivienda o cualquier inmueble
Promesa de compraventa
Al momento de comprar cualquier inmueble hay varios documentos indispensables para poder realizar la compra o venta de dicho bien. Pero hay uno en especial al que hay que prestar mucha atención porque puede implicar sanciones y/o la no realización del negocio.
¿Qué es la promesa de compraventa?
El documento al que hacemos referencia es a la
promesa de compraventa, la cual consiste en un acuerdo entre los interesados (vendedor y comprador). Con este documento quedan establecidas las reglas para que el vendedor no ofrezca el inmueble a un tercero, garantizando al comprador la adquisición del terreno, lote, casa, apartamento, local, etc.
De igual manera, el vendedor tiene la garantía de que el negocio se llevará a cabo, y sólo en casos especiales -que quedan estipulados en la
promesa de compraventa- se podrá cancelar el acuerdo.
Otro aspecto importante es que, ya firmada la promesa las condiciones que se acordaron no pueden ser cambiadas. Pero ¿cuáles son esas condiciones? Es común en estos casos que se fijen cosas como el precio del inmueble, fechas, plazos de pago y métodos de pago, multas y/o sanciones en caso de incumplimiento de dichas fechas.
Cabe mencionar que para la firma de este acuerdo el comprador debe hacer un pago (sin un abono no se firma ningúna promesa), cuyo valor será acordado entre las partes. Este pago es una manera de pisar el negocio y asegurarse de que se va a realizar.
Recordemos que esta promesa se hace tanto para inmuebles nuevos como usados por lo que termina siendo un documento imprescindible en este tipo de transacciones.
Para entender lo anterior, veamos un ejemplo. Si vas a comprar un apartamento cuyo costo es de 450 millones de pesos, en la la
promesa de compraventa queda estipulado que tú como comprador abonarás la suma de 45 millones del valor de la venta y que los pagarás el día 15 de agosto en efectivo o transferencia bancaria. Ese mismo día, cuando hagas el abono se firmará la promesa.
Como esos 45 millones hacen parte del valor total del inmueble, lo siguiente que se debe detallar en la
promesa de compraventa es el pago de los remanentes que tendrán que ser acordados entre las partes.
Ten en cuenta que: El valor que se debe pagar para la firma de la promesa por lo general corresponde al 10% o el 20% del valor total del inmueble. No obstante se puede acordar con el vendedor un valor menor o mayor a este.
Está claro que estas condiciones deben ser beneficiosas para el comprador en el sentido que le permita tener el dinero correspondiente para la fecha acordada y para el vendedor, en el sentido de que no pase mucho tiempo entre un pago y otro.
Si bien este documento se hace independientemente de si el inmueble es nuevo o usado, en el primer caso quién redacta la promesa es la constructora que tiene un formato ya establecido.
Vale agregar que también es posible ceder los derechos de la promesa de compraventa a otra persona. Esta cesión suele realizarse cuando el comprador ve que no puede cumplir con los pagos y es una buena alternativa para evitar las sanciones o multas que puede significar la cancelación o incumplimiento del contrato.
La cesión de derechos significa transferir este contrato -la promesa- a otra persona ya sea natural o a una empresa. Lo importante para poder realizar esta fórmula es que en dicho documento quede autorizada la cesión de derechos de la promesa, de lo contrario te sancionarán.
¿Cuánto podría ser esa multa o sanción?
Nuevamente, estos valores dependen de lo que se haya acordado y esté descrito en el contrato; sin embargo, las multas suelen corresponder entre un 10 y un 15 por ciento del valor total del inmueble.
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¿Qué tan válida es una promesa de compraventa?
Este contrato tiene validez siempre y cuando cumpla con lo que indica la ley colombiana y es importante porque en caso que alguna de las partes incumpla se tomen las medidas pertinentes para que el afectado no se vea tan perjudicado.
Cuando alguna de las partes incumple con lo acordado en el contrato, existen dos vías de resolución; la primera es la anulación que se puede dar cuando si el vendedor o el comprador incumple con lo establecido en la promesa (ej: el vendedor ofreció el inmueble a otras personas o el comprador no cumplió con alguno de los pagos). En este caso se puede anular el contrato por común acuerdo, de lo contrario, es decir que si las partes no llegan a un acuerdo se puede iniciar proceso legal para exigir la disolución del contrato.
Por esta razón, al momento de redactar el contrato es fundamental que queden muy claras las situaciones en las que se anularía la promesa y las consecuencias de dicha cancelación.
Asimismo, en caso de no haber dejado por escrito las condiciones de nulidad o cancelación, entre otros aspectos como ajustes a las diferentes cláusulas, se podrán hacer mediante un otro sí, que es un documento adicional a la promesa de compraventa en el que se detalla los cambios y ajustes a las condiciones acordadas en primera instancia. También es posible hacer una nueva promesa. Estos cambios o ajustes al contrato deben ser consensuados por las partes, de lo contrario no se puede hacer ningún tipo de modificación.
¿Es necesario autenticar o firmar ante notario?
No es obligación o una exigencia que la
promesa de compraventa se diligencia en una notaria ni mucho menos autentique el acuerdo, eso se hace para tener mayor seguridad y garantía de que el negocio que se va a llevar a cabo se va a hacer con personas que cumplan con los requisitos mínimos que impone la ley, y en caso de que alguno incumpla que se puedan tomar las medidas correspondientes.
Requisitos para la firma de una promesa
De acuerdo al artículo 1611 del código civil, estas son las condiciones que se deben cumplir para que una promesa de compraventa sea válida:
- La promesa debe estar por escrito.
- Las partes firmantes (vendedor y comprador) deben ser mayores de edad, el contrato debe ser consentido por ambas partes y debe recaer sobre un inmueble lícito y por una causa lícita.
- El inmueble que se pacta en el contrato debe coincidir con el inmueble real. Por ejemplo, no se puede pactar un apartamento de 100 m2 cuando en realidad es de 80 m2.
- Debe contener el plazo en el que se firmará el contrato de venta final.
- Lo que se acuerde en el contrato solo aplica para el inmueble que en él se describe.
Así entonces, cuando se esté redactando el documento, este debe registrar:
- Nombre, identificación y estado civil del promitente comprador y promitente vendedor.
- Compromiso de compra y venta (Especificar transferencia de dominio, uso y goce).
- Número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral y dirección exacta del inmueble.
- Certificado de Tradición y Libertad vigente del inmueble.
- Saneamiento de la propiedad.
- Monto y forma de pago.
- Pago de gastos notariales.
- Tipo y porcentaje de arras.
- Fecha, hora y Notaría en la que se firmarán las Escrituras Públicas.
Con estos puntos ya puedes sentarte con la persona a redactar la promesa. No obstante, te recomendamos hacerlo mediante un
asesor Century 21, que conoce muy bien todos los aspectos importantes que este documento debe tener y sabe muy bien las condiciones legales que aplican a una
promesa de compraventa.
Lo principal acá es que todas las cláusulas queden claras y especificadas, como también las fechas, montos y métodos de pago, de este modo se evitarán problemas que puedan surgir durante la negociación, pues siempre hay uno que otro inconveniente que puede retardar el proceso o estancarse.
Y recuerda, la promesa de compraventa es el primer documento que se firma en una transacción inmobiliaria por lo que todo debe estar claro desde un principio.
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