Conozca las leyes que rigen el rentable negocio del alquiler de propiedades
Conozca las leyes que rigen el rentable negocio del alquiler de propiedades
Apartamentos en alquiler
Los apartamentos en alquiler pertenecen a uno de los negocios más productivos de Colombia, según el diario El Tiempo, el alquiler o arriendo de inmuebles residenciales es un negocio en el que “participa el 44% de los colombianos de las zonas urbanas (…) y en el que se mueven más de 24 billones anuales”.
El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) tiene como mecanismo el Censo de Edificaciones (CEED), cuya finalidad es proporcionar información trimestral sobre la evolución, la producción y el comportamiento de la actividad edificadora, mediante la obtención de variables tales como: metros cuadrados iniciados, grados de avance de obras, precio, entre otras. Para así, obtener el valor de la producción de las obras en un momento determinado.
El DANE en su último informe trimestral del 2018, Índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) III Trimestre 2018 , indicó que: “En el tercer trimestre de 2018 comparado con el tercer trimestre de 2017, el precio de venta de la vivienda nueva presentó una variación anual de 7,59%. Este resultado es superior en 1,0 puntos porcentuales al registrado en el mismo trimestre del año anterior, cuando presentó un incremento de 6,59% “, esto quiere decir que el precio de venta de los apartamentos tuvo un incremento de 7,64%.
Lo anterior, representa un excelente dato para quienes son arrendadores o dueños de inmuebles residenciales, principalmente apartamentos, puesto que es una ventaja en el mercado y en su propia economía.
La valorización o avalúo catastral se usa como una referencia a la hora de ofertar un apartamento en alquiler en el mercado de finca raíz, sin embargo, esto no quiere decir que exista un incremento en la cuota mensual del arriendo de dicho inmueble, los factores inicialmente nombrados vendrían siendo “un elemento externo, y el alza en el canon por parte de los arrendatarios no debe tomar ese impuesto como base para el ajuste”, afirma el asesor jurídico inmobiliario, Álvaro Camacho. Cabe resaltar que el avalúo catastral es la base gravable para calcular el valor del Impuesto predial, más no es un impuesto.
Con base en lo anterior, si formas parte del negocio de apartamentos en alquiler , bien sea como arrendador o arrendatario, es importante que conozcas y tengas claros cuáles son los criterios que establece la ley colombiana para regular los contratos de arrendamiento de dichos inmuebles, es imprescindible acatar la ley y así mismo cumplir con deberes y hacer valer tus derechos.
La ley 820 de arrendamientos de inmuebles establece que:
1- El contrato: se debe pactar entre ambas partes, bien sea de manera verbal o escrita, siempre y cuando tenga incluidos los siguientes ítems:
1.1 Nombre e identificación de los contratantes.
1.2 Identificación del inmueble objeto del contrato.
1.3 Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
1.4 Precio y forma de pago.
1.5 Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
1.6 Término de duración del contrato.
1.7 Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
2- Terminación del contrato: las partes, de común acuerdo, pueden dar por terminado el contrato en el tiempo que prefieran; y solo se podrá terminar unilateralmente cuando el arrendatario no pague la renta dentro del término estipulado, no cancele servicios y cause desconexión de los mismos, cuando subarriende, realice cambios o ampliaciones sin autorización.
3- Obligación general: debe respetarse el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno expida el gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía.
4- Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios: cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
4.1 Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. Es importante que conozcas que el depósito no puede exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, esto con base en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
4.2 El arrendatario tiene 15 días hábiles a partir de la fecha de celebración del contrato para hacer entrega de las garantías o fianzas constituidas al arrendador, de no hacerlo, el arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
5- Renta de arrendamiento: el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble.
5.1 Fijación del canon de arrendamiento: el precio mensual del canon estipulado por las partes, puede fijarse en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.
5.2 Reajuste del canon de arrendamiento: cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100%, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
Los apartamentos en alquiler son inmuebles residenciales que brindan múltiples beneficios tanto para el arrendador como para el arrendatario, ventajas que pueden ser disfrutas siempre y cuando se hagan acatando la ley, por eso si deseas conocer más acerca de la Ley 820 de 2003, puedes dirigirte al siguiente link: http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html .
Finalmente, como recomendación adicional para los propietarios de los apartamentos, es relevante contar con una póliza de seguro del inmueble, que te permita estar tranquilo y que dado el caso que se presente algún inconveniente, no te genere pérdidas.
Si deseas contar con la asesoría y apoyo de una inmobiliaria para temas como: revisión de pólizas, avalúo de renta, valor del canon de arrendamiento u otros, puedes obtener más información en el siguiente link: http://www.century21colombia.com/
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