Hipoteca inversa: una alternativa para obtener ingresos adicionales

En Colombia la población se está envejeciendo y el sistema pensional no es el más eficiente, ejemplo de ello es que del total de ciudadanos el 9.2% son mayores de 65 años y de ese porcentaje tan solo el 28% tienen una pensión. 

Motivos más que suficientes para que el gobierno, hace un año, haya tomado la decisión de implementar el sistema de hipoteca inversa.

Este mecanismo que también se conoce como hipoteca reversible, renta vitalicia inmobiliaria o pensión hipotecaria, busca ayudar a los mayores de 65 años a tener un ingreso adicional para que puedan vivir sus últimos días sin preocupaciones monetarias. 

Para lograrlo y dado que en el país el 67% de los adultos mayores son propietarios de vivienda, el Gobierno Nacional reglamentó el programa de hipoteca inversa que te explicaremos a continuación. 

Es común en países como el nuestro que los adultos mayores lleguen a esa edad con cierta incertidumbre, ya sea porque no están pensionados y/o no cuentan con unos hijos o familiares que -además de acompañarlos- los ayuden a cubrir sus gastos diarios. 

Para estas realidades está pensada la hipoteca inversa que en las propias palabras del presidente Iván Duque es un mecanismo para “proteger y asegurar una cobertura para la vejez en términos de ingresos para tantas familias”.

Esta es una figura con la que los dueños de una casa o apartamento, mayores de 65, pueden hipotecar dicho inmueble para recibir una renta mensual; basta con presentarse en cualquier entidad que cuente con este producto para iniciar el proceso- que por lo general son las aseguradoras o los bancos- y listo.

¿En qué consiste?

Este mecanismo consiste en transferir la propiedad del inmueble como medio de pago a cambio de una renta periódica a favor del tomador del servicio o sus beneficiarios. 

Dependiendo de la modalidad que acuerden las partes, la suma de la renta y el tiempo en el que se entrega ese monto puede variar. En ese sentido dentro del programa existen tres modalidades: 

1. Renta vitalicia: consiste en un pago mensual hasta que la persona fallezca. 
2. Renta temporal: consiste en una renta mensual por un número determinado de años.
3. Renta única: consiste en el pago único de todo el valor de la renta, es decir que de acuerdo a los parámetros que se tienen en cuenta para definir la renta, la persona recibe en su totalidad dicho valor una sola vez. 

En otras palabras, permite que el dueño de la casa o apartamento pueda negociar con una entidad para que le compre su propiedad y se la pague a través de una mensualidad vitalicia (hasta que fallezca) o a plazos. 

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La duda que surge sobre esto es, ¿entonces la persona tiene que entregar el inmueble inmediatamente? no, una de las ventajas de la hipoteca inversa es que la entidad con quien se haya firmado el acuerdo no podrá tomar el inmueble mientras el beneficiario viva. El propietario o tomador del servicio podrá vivir en el inmueble por el tiempo que le quede de vida. 

Al momento del fallecimiento del beneficiario/s, la entidad tomará posesión del inmueble a los seis meses después del deceso. En caso de que los herederos quieran recuperar el inmueble pueden hacerlo pagando el crédito hipotecario con recursos propios. 

Otras opciones sería vender el inmueble y pagar el porcentaje correspondiente o entregar el inmueble como pago por la renta que recibió el familiar.

¿Cómo se define el valor de la renta?

Si bien en lo reglamentado por el Gobierno se dejaron estipulados los factores a tener en cuenta, cada entidad (banco o aseguradora) puede tener sus propios indicadores para realizar el estudio y sacar el valor a pagar al tomador del servicio. 

Los factores comunes que se tienen en cuenta son: 

• Avalúo de la vivienda. 
• Edad de los solicitantes y su expectativa de vida.
• Modalidad de hipoteca inversa seleccionada (vitalicia, única o temporal).

De igual forma, quienes quieran aplicar a este programa necesitarán el título de propiedad del inmueble y ser mayor de 65 años. Acá es importante recalcar que cualquier adulto que está en este rango de edad puede acceder y no hay restricciones de estrato o de ingresos. 

¿Puedo retractarme? 

Si por alguna razón la persona que haya tomado la hipoteca inversa, pasados unos días o par de meses, se arrepiente puede cancelar el negocio; lo único que deberá hacer es devolver el dinero que le hayan desembolsado, los intereses de ese monto y listo. 

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa



Como todo en esta vida, la hipoteca inversa tiene sus pros y sus contras. Estas son algunas: 

Ventajas

• La persona o las personas que adquieran este servicio podrán permanecer en el inmueble hasta sus últimos días de vida.
• La renta mensual que se recibe permitirá cubrir otros gastos.
• En caso de superar la expectativa de vida, el ingreso obtenido puede superar el valor real de la vivienda.
• La persona puede arrepentirse de tomar el servicio.

Desventajas

• La propiedad pasa a manos de la entidad con la que se firmó el contrato. 
• El valor de la renta depende de varios factores por lo que seguramente ese monto no satisfacerá las necesidades de los beneficiarios.
• En caso de muerte prematura, el ingreso será menor al valor real del inmueble.
• Tiene que devolver el dinero ya pagado por parte de la entidad más los intereses. 

Otra ventaja es que en el proceso de venta y compra de inmuebles se incurre en gastos como registro, retenciones y otras obligaciones, mientras que en el caso de la hipoteca inversa la entidad es la que cubrirá todos los gastos asociados a la transferencia de la propiedad y también se hará cargo de los impuestos derivados de la propiedad sobre el bien inmueble y las cuotas extraordinarias de administración. 

Por su parte, el o los tomadores de la hipoteca deberán pagar los servicios públicos y las cuotas ordinarias de administración. 

¿Con dudas todavía?

Para ejemplificar todo lo anterior vale la pena referir al Ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, quien dio el siguiente ejemplo para explicar este mecanismo que ha sido implementado en países como Francia, España, Estados Unidos, Canadá, Bélgica y Alemania. 

“Tomemos el caso hipotético de María de 75 años y su esposo Martín de 70. Esta pareja tiene una vivienda de $200 millones, producto de su esfuerzo y su arduo trabajo. Con el ánimo de acceder a la hipoteca inversa, María se acerca a la entidad de su preferencia y hace el acuerdo bajo la modalidad de renta vitalicia. El asesor de la entidad le explica que, de acuerdo con el avalúo de su vivienda, la expectativa de vida de ella y de su esposo y demás variables, puede recibir una renta mensual de $800 mil”, explicó Malagón.

El funcionario también mencionó que cada miembro de la familia podrá recibir este beneficio siempre y cuando la propiedad del inmueble esté compartida y todos los propietarios cumplan con las condiciones establecidas para la hipoteca inversa. 

A pesar de que el programa va dirigido a los mayores de 65 años, según Asobancaria cualquier persona de cualquier edad puede acceder a la renta vitalicia inmobiliaria siempre y cuando sea poseedor de un inmueble. Esto es muy relevante si tenemos en cuenta que en el país hay un poco más de 13 millones de viviendas de las cuales más de 6.6 millones son propias. Serían 6.6 millones de hogares que pueden acceder a esta modalidad y tener un ingreso extra. 

Acogerse a este proceso implicaría dejar a tus hijos sin una herencia, por eso al principio de este artículo hacíamos referencia a la población adulta mayor y serían ellos quienes realmente disfrutarían de este mecanismo, si no cuentan con una entrada fija o con familiares que los cuide y ayude con sus necesidades básicas. 

Para muchos esta operación solo beneficia a las entidades, pues al final se quedan con el inmueble pero, si nos detenemos a pensar, en muchos casos estos adultos mayores ante la urgencia de solucionar sus problemas financieros deciden vender su única propiedad y, si no administran bien lo obtenido por esa venta, pueden pasar sus últimos días de vida con una pésima calidad de vida. 

La hipoteca inversa puede ser una excelente opción para este grupo de personas que, como mencionamos antes, no tienen una pensión ni familiares que los ayuden económicamente. 

Para conocer más sobre este mecanismo y aclarar todas las dudas, puedes consultar con tu entidad financiera o aseguradora si ofrecen este producto. Si por el contrario estás buscando vivienda te invitamos a visitar nuestra página web donde encontrarás una amplia variedad de propiedades. 

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