ABC de los contratos de arrendamiento durante la emergencia sanitaria
Contratos de arrendamientos
Si bien el Gobierno dejó claras las reglas de juego sobre los contratos de arrendamiento durante el periodo de emergencia sanitaria (15 de abril al 30 de junio), aún existen muchas dudas respecto a este tema.
Cabe recordar que en el Decreto 579 se estableció que durante el periodo comprendido entre abril y junio, no se pueden realizar desalojos o ejecuciones de esta índole que tenga como fin la restitución de inmuebles por arrendatarios. Esto también incluye a aquellas personas cuya forma de pago haya sido pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes.
De igual manera, quedan aplazados los reajustes anuales de los cánones de arrendamiento que deberían hacerse durante el periodo antes mencionado. Esto significa que al término del período el arrendatario deberá pagar las mensualidades, con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado.
Además de eso, deberá incluir en los pagos mensuales el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido a partir de la vigencia del Decreto y el 30 de junio del presente año. En otras palabras, los reajustes de los contratos de arrendamiento no quedan anulados, sino que su implementación se aplaza y esto no exenta a los arrendatarios a pagarlos.
Si bien el gobierno dejó claro que debe haber un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para el pago de las obligaciones, de no llegar a ninguno el decreto plantea que:
El arrendador no podrá cobrar intereses de mora, ni penalidades ni sanciones en relación con los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo y junio, sin importar que en el contrato se estipule estas sanciones.
Por su parte, el arrendatario tendrá que pagar intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, sobre los montos no pagados en tiempo.
Algo que no queda muy claro es precisamente los tiempos, pues el decreto establece que estas medidas se aplican entre abril y junio pero el ministro de vivienda, Jonathan Malagón al momento de anunciar las medidas dijo:
“Se prohíben los desalojos durante la emergencia y dos meses adicionales. Además, congelamos el precio de los arrendamientos, de manera que se suspende el reajuste anual de los cánones, así como la causación de los intereses moratorios o las penalidades por incumplimiento, así los contratos lo estipulen , desde el mes de abril hasta dos meses después de finalizada la Emergencia” .
Las palabras del Ministro dan a entender que después de junio, habrían dos meses más en los que no se podrán aumentar los cánones de arrendamiento, ni cobrar intereses por mora en caso de que los inquilinos incumplan con los contratos de arrendamiento .
A pesar de las palabras del ministro, que después del periodo de emergencia habría dos meses más, nuestra recomendación es que como arrendatario honres tus obligaciones y te pongas al día en el mes de agosto a menos que lleguen a un acuerdo con el dueño del inmueble.
Contratos de arrendamiento
En ese sentido, cabe recordar que de acuerdo a la Ley 820 de 2003, en su capítulo III – artículo 8, los arrendadores tienen derecho a:
- Recibir oportunamente el pago por parte del arrendatario.
- Que el arrendatario haga las reparaciones correspondientes a daños o deterioros causados por él.
- Finalizar el contrato si el arrendatario incumple con lo estipulado en el contrato (pagos, subarriendo, etc.).
- Terminar anticipadamente el contrato dando un preaviso de tres meses.
- Finalizar el contrato por alguna de las causales enunciadas en el Capítulo VII – Artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
- Ajustar el canon de arrendamiento cada 12 meses teniendo en cuenta el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior.
Por otra parte, aquellos contratos de arrendamiento que vencían o iniciaban justo en el periodo de emergencia económica, social y ecológica quedan automáticamente prorrogados hasta el mes de junio. Eso significa que los reajustes o aumentos en el canón se podrán hacer en julio.
En el caso de los contratos de arrendamiento que vencen, durante la prórroga el arrendatario deberá cumplir con el pago del cañón a menos que se haya pactado lo contrario.
Sobre los contratos cuyo inicio y entrega del inmueble estaba pactado para alguna fecha comprendida en el periodo de emergencia quedan suspendidos hasta junio, pero si tras ese lapso las partes no llegan a un acuerdo para el inicio, el arrendador podrá exigir las obligaciones. Lo anterior podrá ser pactado en contrario por las partes.
¿Cómo está el sector?
En el último censo del DANE arrojó que de las 13.4 millones de viviendas que hay en el país el 34% son viviendas en arriendo, es decir unos cinco millones de personas alquilan inmuebles.
Por su parte, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) calculó que este sector mueve anualmente cerca de 28 mil millones de pesos, donde la mayor cantidad de inmuebles arrendados están en los pequeños departamentos a excepción de Bogotá que tiene el 43.4% de los inmuebles en alquiler.
Las otras zonas son Risaralda, que concentra 44%, seguido de Meta, con 43,1% y Quindío, con 39,8%. Por debajo de estos tres están los departamentos más grandes, Cundinamarca, con 39,5%, Valle del Cauca, con 37,3% y Antioquia, con 36,9%.
Los estratos que más rentan son dos con el 41.8% y el tres con el 46.4%, mientras que el estrato 4 cuenta con un 36.6% de las viviendas arrendadas.
Es importante que durante este periodo tanto arrendadores como arrendatarios tengan en cuenta las medidas que se han establecido para esta coyuntura, pues la clave de esto es ayudarnos entre todos para superar esta crisis poniendo cada uno de su parte y logrando acuerdos que beneficien a las partes.
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