¿Para qué sirve el avalúo catastral?

Si alguna vez te preguntaste qué es el avalúo catastral. sigue leyendo para enterarte. 

Legalmente hablando el avalúo catastral está definido en el Artículo 8 de la resolución 0070 de 2011 como "la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendido".

En otras palabras, el avalúo catastral es una herramienta que usa el Estado colombiano para determinar cuánto se cobrará de impuesto predial en el año. Para ello, se hace un informe en que se evalúan factores y se establecen un precio referencia para un predio o inmueble. 

Para definir este avalúo cada año en el país se realiza un censo inmobiliario en el que se analizan las condiciones del terreno donde está el o los inmuebles, ubicación, el estado de las vías cercanas y el acceso a servicios públicos; además, se tienen en cuenta la antigüedad, los acabados y el estado de conservación de la edificación, entre otros.

Además de establecer el valor del impuesto predial, también sirve para recoger información que le permite a las autoridades correspondientes (alcaldías y gobernaciones) planear el crecimiento de las ciudades y tomar decisiones sobre planeación e infraestructura. 

Cabe mencionar que los avalúos catastrales tienen un valor máximo equivalente al 70 por ciento del valor comercial de los predios urbanos y 50 por ciento de los predios rurales.

También y muy importante es que esta herramienta no es recomendada usarla en operaciones comerciales de venta o arriendo, pues no determina el valor comercial real de un inmueble o terreno. 

Sobre esto, el Consejo Técnico de la Procuraduría Pública menciona que: “el avalúo catastral es probable que no cumpla con los requisitos de la medida de valor razonable requeridos en los marcos de información financiera, salvo que ella represente el precio de salida determinado conforme al precio que pagarían los participantes del mercado en una venta en condiciones normales”.

Para tener en cuenta

Como mencionamos el avalúo catastral sirve para determinar el precio de una propiedad de acuerdo a diferentes factores, pero muchas veces ese avalúo no corresponde por lo que se puede pedir un reavalúo del inmueble para demostrar  que el valor del predio no se ajusta a las características y condiciones del mismo.

Como propietario podrás pedir rectificación del catastro cuando: 

• El área de terreno que tiene Catastro no es la correcta.
• Si el área construida que tiene Catastro corresponde a la del predio.
• En aquellos casos en los que el nombre del propietario, la escritura, fecha y matrícula inmobiliaria no están bien.
• En el predio solo hay vivienda y Catastro define que su uso es comercial.
• Si en el predio hay vivienda, pero también hay un local, panadería, cafetería, peluquería, etcétera, y Catastro informa que su uso es de vivienda.

Esta rectificación es completamente gratis y el único costo en el que se debe incurrir es en las fotos de los predios y de las escrituras. Para el proceso es necesario cumplir con los siguientes requisitos. 

Se debe presentar una solicitud por escrito ante el ente correspondiente, en este caso en las oficinas principales de Catastro o en los Centros de Atención Distrital Especializada.

El siguiente paso es presentar la fotocopia legible de la escritura pública de adquisición del inmueble y los documentos/pruebas que demuestren los errores en el avalúo catastral del predio. 

¿Qué necesito para vender o comprar una propiedad?

Si quieres vender, comprar o simplemente saber cuánto vale tu propiedad es necesario realizar un avalúo comercial. Este avalúo a diferencia del catastral, establece el precio que una persona debe pagar o fijar a la hora de vender o comprar una propiedad. 

Es común que los bancos pidan este informe para definir el monto del crédito hipotecario solicitado por el interesado. Por esta razón, es importante que al momento de realizar un avalúo de este tipo lo realice una persona calificada, pues mal avalúo puede terminar en la no aprobación de crédito por parte del ente financiero. 

Quien lleva a cabo este avalúo es un perito, un profesional que debe estar registrado en la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.) con el fin de dar un parte de tranquilidad a las personas que contratan este servicio. Esto es una obligación que todo evaluador debe cumplir desde el 2016, así que cuando estés buscando un perito debes fijarte si cumple con este requisito. 

Un dato a tener en cuenta sobre esto es el valor. Por lo general el valor de un avalúo comercial puede costar alrededor del 0.7 y 0.8 por mil del valor resultante del avalúo.  En otros caso el precio es fijo ronda los 200-300 mil pesos por hora. 

Puntos neurálgicos del avalúo 

Para la realización de un avalúo comercial se analiza varios puntos pero los más importantes son: definir qué tipo de inmueble es, una casa, apartamento u oficina, cuál es el objetivo; comercial o de renta y la ubicación, en que departamento, municipio, alcaldía local, sector, barrio y urbanización en encuentra la propiedad. 

Al tiempo que se define la localización, se realiza un estudio de las características generales del sector como la clase de los barrios colindantes, tipos de edificación del sector y cuadra y las actividades que predominan en en la zona. 

Luego se procede a inspeccionar las condiciones del terreno en el que se estipula la topografía y relieve. También se identifica la urbanización, la etapa, la manzana, el número de lote y su forma geométrica y configuración.

El perito también procederá a revisar y analizar la edificación, las áreas de construcción, número de pisos o niveles, distribución, edad del inmueble, descripción de espacios, la categoría de los acabados y el estado de conservación. 

En el caso de propiedad horizontal, el avalúo contempla otros aspectos como la evaluación de estructura, cubierta, acabados de fachada, entrepisos, mampostería, ventanería, puertas exteriores e interiores, escaleras, acabados de zonas exteriores, ubicación dentro del conjunto, valor de la cuota de administración y servicios públicos, entre otros.

A estos factores técnicos también hay que sumar las condiciones externas como el estado del mercado, la oferta y demanda de la finca raíz entre otros, y todo esto ayuda a establecer el valor comercial de una propiedad. 

Recapitulando, ya sabes que el avalúo catastral en el que el Gobierno usa para determinar los impuestos prediales, mientras que el avalúo catastral es el que necesitas para vender, comprar o arrendar un inmueble. 

En Century 21, cuando estés buscando vivienda o un local comercial te ayudaremos a obtener el avalúo comercial de la propiedad. Ponte en contacto con cualquiera de nuestros asesores y empieza el 2021 estrenando casa. 

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